تصور کنید مستاجر شما از پرداخت اجاره خودداری می‌کند یا با وجود پایان یافتن زمان قرارداد، حاضر به تخلیه ملک شما نیست. این وضعیت می‌تواند برای هر مالکی بسیار نگران‌کننده و پراسترس باشد. اما نگران نباشید، قانون راهکارهای مشخصی را برای شما پیش‌بینی کرده است. ما در این راهنما گام به گام در کنار شماییم تا به شما توضیح دهیم که حکم تخلیه چیست و چگونه می‌توانید به صورت کاملاً قانونی و در سریع‌ترین زمان ممکن، ملک خود را پس بگیرید.
دسترسی سریع‌تر به مطالب
حکم تخلیه به زبان ساده چیست؟
به زبان ساده، حکم تخلیه یک دستور قضایی است که به مستاجر اعلام می‌کند باید ملک را ترک کند. این حکم زمانی صادر می‌شود که مستاجر به دلایل قانونی از تخلیه ملک خودداری ورزد. اما یک مفهوم کلیدی دیگر نیز وجود دارد که دانستن آن برای شما ضروری است؛ دستور تخلیه فوری
بسیاری از افراد این دو را با هم اشتباه می‌گیرند، در حالی که تفاوت اصلی آن‌ها در سرعت و مرجع صادرکننده است.
- دستور تخلیه فوری: این راهکار بسیار سریع‌تر است و معمولاً از طریق شورای حل اختلاف پیگیری می‌شود. اگر قرارداد اجاره شما شرایط خاصی داشته باشد (که در ادامه توضیح می‌دهیم)، می‌توانید ظرف مدت کوتاهی (معمولاً کمتر از یک هفته) این دستور را بگیرید.
- حکم تخلیه: این فرآیند از طریق دادگاه پیگیری می‌شود، زمان‌برتر و پیچیده‌تر است و معمولاً برای مواردی به کار می‌رود که شرایط دستور تخلیه فوری وجود نداشته باشد. (مثلاً قرارداد اجاره به صورت دستی و بدون امضای دو شاهد تنظیم شده باشد)
نکته کلیدی: هدف اصلی شما به عنوان موجر باید گرفتن “دستور تخلیه فوری” باشد، زیرا هم در زمان و هم در هزینه شما صرفه‌جویی می‌کند. این مقاله عمدتاً بر روی مراحل دریافت این دستور تمرکز دارد.
چه زمانی می‌توانید برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کنید؟
شما به عنوان موجر در شرایط زیر می‌توانید برای گرفتن دستور تخلیه اقدام نمایید:
- پایان مدت زمان قرارداد اجاره: این شایع‌ترین دلیل است. به محض اتمام تاریخ قرارداد، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، شما حق اقدام قانونی دارید.
- عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستاجر بیش از سه ماه اجاره خود را پرداخت نکند، شما می‌توانید برای فسخ قرارداد و دریافت دستور تخلیه اقدام کنید.
- استفاده نامشروع از ملک: اگر مستاجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده (مثلاً استفاده تجاری از ملک مسکونی) یا برای فعالیت‌های غیرقانونی استفاده کند.
- انتقال ملک به غیر: در صورتی که مستاجر بدون اجازه کتبی شما، ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد.
پیش‌نیازهای کلیدی برای گرفتن دستور تخلیه فوری
برای اینکه بتوانید از مسیر سریع شورای حل اختلاف اقدام کنید، قرارداد اجاره شما باید حداقل یکی از دو شرط زیر را داشته باشد:
- قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
- قرارداد در بنگاه املاک (یا به صورت دستی) تنظیم شده و به امضای دو شاهد (علاوه بر موجر و مستاجر) رسیده باشد.
هشدار: اگر قرارداد شما این شرایط را ندارد، ناامید نشوید. شما همچنان می‌توانید ملک خود را پس بگیرید، اما باید از طریق دادگاه اقدام کرده و حکم تخلیه دریافت کنید که فرآیند طولانی‌تری دارد.
مراحل گام به گام گرفتن دستور تخلیه فوری (سریع‌ترین راه)
فرآیند گرفتن دستور تخلیه آنقدرها هم که به نظر می‌رسد ترسناک نیست. کافیست مراحل زیر را با دقت دنبال کنید.
گام اول: آماده‌سازی مدارک لازم
قبل از هر اقدامی، مدارک زیر را آماده کنید:
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- اصل و کپی قرارداد اجاره (که دارای شرایط دستور فوری باشد)
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه موجر
- ارائه دادخواست برای صدور دستور تخلیه
گام دوم: مراجعه به شورای حل اختلاف
به شورای حل اختلاف منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است، مراجعه کنید. در آنجا باید دادخواست خود را ثبت نمایید. این کار امروزه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نیز امکان‌پذیر است.
گام سوم: واریز ودیعه مستاجر به حساب دادگستری
یک گام بسیار مهم که بسیاری از موجران فراموش می‌کنند! شما باید کل مبلغ ودیعه (پول پیش) را که از مستاجر دریافت کرده‌اید، به حساب صندوق دادگستری واریز کنید و رسید آن را ضمیمه پرونده خود نمایید. این کار به دادگاه اطمینان می‌دهد که شما قصد تضییع حقوق مستاجر را ندارید.
گام چهارم: صدور دستور تخلیه توسط قاضی شورا
پس از بررسی مدارک و اطمینان از صحت قرارداد و واریز ودیعه، قاضی شورای حل اختلاف معمولاً ظرف ۲۴ تا ۷۲ ساعت، دستور تخلیه فوری را صادر می‌کند. این دستور به کلانتری محل ابلاغ می‌شود.
گام پنجم: اجرای دستور توسط مامور کلانتری
مامور اجرا (از کلانتری) به همراه شما به ملک مراجعه کرده و به مستاجر سه تا پنج روز فرصت می‌دهد تا ملک را به صورت مسالمت‌آمیز تخلیه کند. اگر پس از این مدت مستاجر همچنان از تخلیه خودداری کند، مامور اجرا با استفاده از اختیارات قانونی، ملک را تخلیه خواهد کرد.
مقایسه دستور تخلیه و حکم تخلیه
برای درک بهتر تفاوت‌های این دو مسیر قانونی، جدول زیر را مطالعه کنید:
| ویژگی | دستور تخلیه فوری | حکم تخلیه |
| مرجع رسیدگی | شورای حل اختلاف | دادگاه عمومی حقوقی |
| مدت زمان فرآیند | بسیار کوتاه (معمولاً کمتر از یک هفته) | طولانی (ممکن است چندین ماه طول بکشد) |
| شرایط اصلی | قرارداد رسمی یا قرارداد با امضای دو شاهد | برای سایر قراردادها (فاقد شرایط بالا) |
| جلسه رسیدگی | معمولاً بدون جلسه و با بررسی مدارک | نیازمند برگزاری جلسات دادرسی و رسیدگی |
| قابلیت اعتراض | قطعی و غیرقابل اعتراض | قابل تجدیدنظر و اعتراض |
سرمایه‌گذاری هوشمندانه پس از فروش یا رهن ملک
پس از تخلیه ملک، ممکن است تصمیم به فروش یا رهن کامل آن بگیرید. در این صورت، یک سوال مهم پیش می‌آید: پول خود را کجا سرمایه‌گذاری کنیم؟ سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی معتبر می‌تواند یکی از بهترین گزینه‌ها برای حفظ و افزایش ارزش سرمایه شما در برابر تورم باشد. برای مثال، می‌توانید با مطالعه مقاله چگونه از یک شرکت ساختمانی معتبر مانند “گروه زی” خرید کنیم؟ با فرصت‌های سرمایه‌گذاری امن و پرسود در بازار املاک آشنا شوید.
جمع‌بندی
گرفتن حکم تخلیه یا دستور تخلیه شاید در ابتدا پیچیده به نظر برسد، اما با داشتن یک قرارداد اجاره استاندارد و دنبال کردن مراحل قانونی، می‌توانید به راحتی و در کوتاه‌ترین زمان به حق خود برسید. کلید موفقیت شما، داشتن قراردادی است که شرایط دستور تخلیه فوری را داشته باشد و همچنین، اقدام سریع و قانونی پس از مشاهده تخلف از سوی مستاجر. به یاد داشته باشید که هرگونه اقدام خودسرانه مانند عوض کردن قفل در یا قطع کردن انشعابات، غیرقانونی است و می‌تواند شما را با مشکلات حقوقی جدی‌تری مواجه کند.
سوالات متداول
کل فرآیند گرفتن دستور تخلیه فوری چقدر زمان می‌برد؟
اگر مدارک شما کامل باشد، از زمان ثبت دادخواست تا صدور دستور معمولاً کمتر از ۷۲ ساعت طول می‌کشد و اجرای آن نیز حدود سه تا پنج روز بعد انجام می‌شود.
اگر مستاجر به ملک خسارت زده باشد، تکلیف چیست؟
شما می‌توانید با تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف، خسارات وارد شده را برآورد کرده و دادخواست جداگانه‌ای برای دریافت خسارت از محل ودیعه مستاجر یا از طریق سایر راه‌های قانونی ارائه دهید.
آیا برای گرفتن حکم تخلیه حتماً به وکیل نیاز دارم؟
برای گرفتن دستور تخلیه فوری از شورای حل اختلاف، به دلیل سادگی فرآیند، معمولاً نیازی به وکیل نیست. اما برای پرونده‌های پیچیده‌تر که نیازمند حکم تخلیه از دادگاه هستند، مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی اکیداً توصیه می‌شود.
اگر قرارداد اجاره گم شده باشد، چه کار باید بکنم؟
در این صورت کار شما کمی دشوارتر می‌شود. اگر قرارداد در بنگاه املاک تنظیم شده، می‌توانید یک کپی برابر اصل از آنجا تهیه کنید. در غیر این صورت، باید وجود رابطه استیجاری را از طریق راه‌های دیگر مانند شهادت شهود یا پرینت حساب بانکی (برای اثبات واریز اجاره) در دادگاه ثابت کنید.
یا می‌توانم قبل از پایان قرارداد، مستاجر را بیرون کنم؟
خیر، مگر اینکه یکی از دلایل قانونی فسخ قرارداد (مانند عدم پرداخت اجاره برای سه ماه یا استفاده نامشروع از ملک) وجود داشته باشد. در غیر این صورت، شما باید تا پایان مدت قرارداد صبر کنید.
