خریدن یک آپارتمان نوساز یا شریک شدن در یک زمین بزرگ، حس فوقالعادهای دارد؛ اما تا وقتی که آن تکه کاغذِ جادویی یعنی «سند تکبرگ اختصاصی» به نام شما صادر نشود، انگار هنوز مالک واقعی خانهتان نیستید. اگر درگیر خرید آپارتمانی هستید که هنوز سند ندارد، یا میخواهید زمین پدری را بین اعضای خانواده تقسیم کنید، حتما نام تفکیک سند به گوشتان خورده است.
نگران نباشید، این فرآیند برخلاف نامش که کمی سنگین به نظر میرسد، با داشتن نقشه راه درست، کاملاً قابل مدیریت است. من اینجام تا با زبانی ساده، پیچ وخمهای اداری این مسیر را برای شما هموار کنم.
تفکیک سند؛ وقتی یک کل به چند جزء تبدیل میشود
به زبان خیلی ساده، تفکیک یعنی یک ملک بزرگ (چه زمین باشد و چه یک ساختمان چند واحدی) را به قطعات کوچکتر تقسیم کنیم.
تصور کنید یک پیتزای بزرگ خریدهاید. تا زمانی که آن را برش نزدهاید، همه در تمام پیتزا شریک هستید. تفکیک سند دقیقاً همان عملِ بریدن پیتزا به قطعات مشخص است. بعد از تفکیک، هر قطعه (یا هر واحد آپارتمان) یک شناسنامه یا همان سند مالکیت جداگانه پیدا میکند که مختص خود اوست.
چه زمانی به تفکیک نیاز پیدا میکنیم؟
۱. آپارتمانهای نوساز: وقتی یک سازنده روی یک قطعه زمین، ساختمانی پنج طبقه میسازد، در ابتدا فقط یک سند برای آن زمین وجود دارد. برای اینکه هر واحد سند خودش را داشته باشد، باید عملیات تفکیک انجام شود.
۲. تقسیم زمین: وقتی مالک یک زمین بزرگ تصمیم میگیرد آن را به قطعات کوچکتر تقسیم کرده و هر کدام را جداگانه بفروشد.
۳. خروج از حالت مشاع: زمانی که چند نفر در یک ملک شریک هستند و میخواهند سهم هر کس دقیقاً مشخص و جداسازی شود.
تفاوت تفکیک و افراز؛ اشتباهی که نباید مرتکب شوید
بسیاری از افراد این دو اصطلاح را به جای هم به کار میبرند، در حالی که تفاوت آنها مثل تفاوت «توافق» و «دعوا» است!
| ویژگی | تفکیک سند | افراز ملک |
| تعداد مالکین | میتواند یک مالک یا چند مالک داشته باشد. | حتماً باید بیش از یک مالک (مالکیت مشاع) وجود داشته باشد. |
| حالت توافق | معمولاً با رضایت و توافق انجام میشود. | غالباً زمانی رخ میدهد که بین شرکا اختلاف وجود دارد. |
| مرجع رسیدگی | اداره ثبت اسناد و املاک. | اداره ثبت (اگر عملیات ثبتی تمام شده باشد) یا دادگاه. |
| خروجی کار | تقسیم ملک به قطعات کوچکتر. | جدا کردن سهم مشاع شرکا از یکدیگر. |
مراحل گامبهگام تفکیک سند در سال ۱۴۰۴
برای اینکه در راهروهای ادارات سرگردان نشوید، این نقشه راه را دنبال کنید:
۱. دریافت گواهی پایانکار
قبل از هر اقدامی، ساختمان باید تمام شده باشد و شهرداری تایید کند که ساختوساز طبق اصول انجام شده است. بدون پایانکار، تفکیک سند غیرممکن تلقی میشود.
۲. ارائه درخواست به اداره ثبت
مالک یا مالکین باید با در دست داشتن مدارک، به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنند.
۳. اعزام کارشناس و نقشهبردار
اداره ثبت یک نقشهبردار (معمولاً از طریق نظام مهندسی) اعزام میکند تا متراژ دقیق تمام بخشها، از جمله مشاعات (مثل راهپله و حیاط) و مفروزات (داخل واحدها، انباری و پارکینگ) را اندازهگیری کند.
۴. تنظیم صورتمجلس تفکیکی
این حیاتیترین بخش کار است. در این صورتجلسه، مشخصات دقیق هر واحد، شمارهگذاری آنها و مساحت دقیق قید میشود. این سند، پایه و اساس صدور سندهای تکبرگ بعدی است.
۵. ارسال به دفترخانه و صدور سند
در نهایت، صورتمجلس به دفتر اسناد رسمی فرستاده میشود تا سندهای قدیمی باطل و سندهای جدید برای هر قطعه یا واحد صادر گردند.
دو اشتباه مهلک که اکثر مردم نمیدانند!
نکته کلیدی ۱: خرید واحد قبل از تفکیک!
بسیاری از خریداران آپارتمانهای نوساز، بدون دیدن «صورتمجلس تفکیکی» کل مبلغ را تسویه میکنند. توجه کنید که تا زمان صادر نشدن این صورتجلسه، مساحت دقیق واحد شما (مثلاً در مورد بالکن یا انباری) در سند قطعی نیست. همیشه بخشی از مبلغ را برای زمان انتقال سند رسمی نگه دارید.
نکته کلیدی ۲: غفلت از مشاعات در تفکیک
گاهی در هنگام تفکیک، حق استفاده از بخشهایی مثل پشتبام یا حیاط خلوت به طور شفاف مشخص نمیشود. حتماً دقت کنید که حقوق مربوط به مشاعات و پارکینگ دقیقاً طبق توافق اولیه در صورتمجلس تفکیکی درج شده باشد.
نتیجه گیری
آیا ملک شما در مرحله تفکیک سند با مشکلی روبرو شده است؟ یا قصد خرید ملکی را دارید که هنوز صورتمجلس تفکیکی آن آماده نیست؟ میتوانید سوال خود را بپرسید تا جزئیات بیشتری را با هم بررسی کنیم.
میخواهید بدانید در قراردادهای پیشفروش چطور باید بند مربوط به تفکیک سند را بنویسید که ضرر نکنید؟
سوالات متداول
هزینه تفکیک سند بر عهده کیست؟
در پروژههای نوساز، معمولاً تمامی هزینههای دریافت پایانکار و تفکیک بر عهده سازنده یا فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.
. آیا میتوان ملکی که در رهن بانک است را تفکیک کرد؟
خیر، برای تفکیک سند، ملک نباید در بازداشت یا رهن بانک باشد. ابتدا باید فک رهن انجام شود.
تکلیف پارکینگ و انباری در تفکیک سند چه میشود؟
در صورتمجلس تفکیکی، پارکینگ و انباری به عنوان ملحقات یک واحد خاص شمارهگذاری و ثبت میشوند و در سند تکبرگ همان واحد قید میگردند.
تفاوت تفکیک عرصه و اعیان چیست؟
تفکیک عرصه مربوط به تقسیم زمین است، در حالی که تفکیک اعیان مربوط به جدا کردن واحدهای ساخته شده در یک ساختمان (آپارتمانها) میشود.
فرآیند تفکیک چقدر زمان میبرد؟
بسته به سرعت صدور پایانکار توسط شهرداری و تراکم کاری اداره ثبت، این فرآیند میتواند بین دو تا ۶ ماه زمان ببرد.
اگر یکی از شرکا برای تفکیک همکاری نکند چه باید کرد؟
در این صورت باید از طریق مراجع قضایی و طرح دعوای «افراز» یا «درخواست الزام به تفکیک» اقدام کنید که فرآیندی پیچیدهتر دارد.
آیا برای زمینهای کشاورزی هم میتوان تفکیک انجام داد؟
بله، اما محدودیتهای شدیدی در مورد حداقل متراژ قطعات تفکیکی وجود دارد تا از خرد شدن بیش از حد اراضی کشاورزی جلوگیری شود.
