ورود به دنیای خرید و فروش ملک، شبیه قدم گذاشتن در سرزمینی جدید با زبان و قوانینی خاص است. یکی از مهم‌ترین اصطلاحاتی که شنیدن آن، به‌ویژه هنگام خرید آپارتمان، سرنوشت سرمایه‌گذاری شما را تعیین می‌کند، «قدرالسهم از زمین» است. شاید این سوال برای شما پیش آمده باشد که قدرالسهم چیست و چرا کارشناسان املاک اینقدر روی آن، خصوصاً در ساختمان‌های کم‌طبقه، تاکید دارند؟
دسترسی سریع‌تر به مطالب
نگران نباشید، این مفهوم به هیچ‌وجه پیچیده نیست. ما در این راهنما گام‌به‌گام کنار شما هستیم تا این اصطلاح کلیدی را به زبانی ساده برایتان باز کنیم و به شما نشان دهیم که چگونه آگاهی از آن می‌تواند یک برگ برنده در دستان شما باشد.
قدرالسهم به زبان ساده یعنی چه؟
تصور کنید شما یک آپارتمان در ساختمانی پنج طبقه خریده‌اید. شما مالک قطعی واحد خود (که به آن اعیان گفته می‌شود) هستید، اما آن ساختمان روی یک قطعه زمین (که به آن عرصه می‌گویند) بنا شده است. قدرالسهم، در واقع سهم مشاع و درصدی از کل زمین ساختمان است که به نسبت متراژ واحد شما، به شما تعلق می‌گیرد.
به عبارت دیگر، شما نه تنها مالک دیوارهای آپارتمانتان، بلکه مالک کسری از کل زمینی که ساختمان روی آن قرار دارد نیز هستید. این سهم شما از زمین، یک دارایی پنهان اما بسیار ارزشمند است.
مفهوم قدرالسهم ارتباط مستقیمی با مفاهیم عرصه و اعیان دارد. برای درک عمیق‌تر این اصطلاحات و تفاوت‌های کلیدی آن‌ها، مقاله جامع عرصه و اعیان را مطالعه کنید تا با دیدی بازتر برای معامله ملک خود تصمیم بگیرید.
تشبیه کیک برای درک بهتر قدرالسهم
برای اینکه موضوع کاملاً شفاف شود، یک مثال ساده می‌زنیم:
- زمین کل ساختمان (عرصه) را مانند سینی یک کیک بزرگ در نظر بگیرید.
- کل بنای ساخته‌شده (اعیان) را خودِ کیک در نظر بگیرید.
- واحد آپارتمانی شما یک برش از این کیک است.
وقتی شما یک واحد می‌خرید، نه تنها آن برش از کیک (آپارتمان) را دریافت می‌کنید، بلکه مالک بخشی از سینی زیر آن (زمین) نیز می‌شوید. این سهم شما از سینی، همان قدرالسهم شماست. حالا واضح است که هرچه تعداد برش‌های کیک (تعداد واحدها) کمتر باشد، سهم هر فرد از سینی (زمین) بزرگتر خواهد بود.
چرا قدرالسهم اینقدر مهم است؟ کاربرد عملی
اهمیت این مفهوم زمانی مشخص می‌شود که به آینده ملک نگاه کنیم. ارزش یک ساختمان (اعیان) به مرور زمان و با افزایش عمر بنا، کاهش پیدا می‌کند (فرسودگی و استهلاک) اما ارزش زمین (عرصه) تقریباً همیشه، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، در حال افزایش است.
قدرالسهم در سه موقعیت کلیدی نقشی حیاتی ایفا می‌کند:
۱. زمان تخریب و نوسازی: این مهم‌ترین کاربرد قدرالسهم است. فرض کنید ساختمانی پس از ۳۰ سال کلنگی شده و مالکین تصمیم به تخریب و ساخت مجدد آن می‌گیرند. در این حالت، ارزش واقعی هر مالک نه بر اساس واحد فرسوده‌اش، بلکه بر اساس سهم او از زمین گران‌بهای آن منطقه تعیین می‌شود. کسی که قدرالسهم بیشتری دارد، در پروژه جدید سهم بزرگ‌تری خواهد داشت یا آورده کمتری برای ساخت پرداخت خواهد کرد.
۲. وقوع حوادث طبیعی (زلزله، سیل و…): در صورت تخریب کامل ساختمان بر اثر حوادث، تنها دارایی باقی‌مانده برای مالکین، همان زمین است. در این شرایط، تقسیم دارایی‌ها بر اساس قدرالسهم هر واحد انجام می‌شود.
۳. ارزش‌گذاری و قیمت‌گذاری ملک: یک خریدار هوشمند، هنگام خرید یک آپارتمان چند ساله، فقط به قیمت واحد نگاه نمی‌کند. او اهمیت قدرالسهم را می‌داند و آن را به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر می‌گیرد. به همین دلیل است که دو آپارتمان با متراژ و امکانات یکسان در یک محله، اگر یکی در ساختمانی ۱۰ واحدی و دیگری در ساختمانی ۲۰ واحدی باشد، قیمت یکسانی ندارند. آپارتمان اول به دلیل قدرالسهم بالاتر، ارزش ذاتی بیشتری دارد.
نکته کلیدی: در آپارتمان‌های کم‌واحد و کم‌طبقه (مثلاً چهار یا پنج طبقه تک‌واحدی یا دو واحدی)، سهم هر واحد از زمین بسیار قابل توجه است. به همین دلیل این املاک گزینه‌های فوق‌العاده‌ای برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شوند.
چگونه قدرالسهم را محاسبه کنیم؟
محاسبه قدرالسهم فرمول پیچیده‌ای ندارد. کافی است متراژ دقیق واحد خود را (بدون احتساب پارکینگ و انباری، مگر اینکه در سند اصلی قید شده باشد) بر مجموع متراژ کل واحدهای مسکونی تقسیم کرده و نتیجه را در متراژ کل زمین ضرب کنید.
فرمول محاسبه قدرالسهم:
قدرالسهم شما (مترمربع)=(مجموع متراژ کل آپارتمان‌هامتراژ آپارتمان شما)×متراژ کل زمین
مثال عملی:
فرض کنید ساختمانی در زمینی به مساحت ۵۰۰ متر مربع بنا شده است و شامل ۱۰ واحد آپارتمان ۱۰۰ متری باشد.
- مجموع متراژ کل آپارتمان‌ها: 10×100=1000 متر مربع* قدرالسهم یک واحد ۱۰۰ متری:(1000100)×500=0.1×500=50 متر مربع
بنابراین، هر واحد در این ساختمان، ۵۰ متر مربع قدرالسهم از زمین دارد.
مقایسه قدرالسهم در دو ساختمان متفاوت
برای درک بهتر اهمیت قدرالسهم، جدول زیر را ببینید. هر دو ساختمان روی یک زمین ۵۰۰ متری بنا شده‌اند:
| ویژگی | ساختمان A (کم‌واحد) | ساختمان B (پرواحد) |
| مساحت کل زمین | ۵۰۰ متر مربع | ۵۰۰ متر مربع |
| تعداد کل واحدها | چهار واحد | بیست واحد |
| متراژ هر واحد | ۱۲۵ متر مربع | ۷۵ متر مربع |
| مجموع متراژ بنا | ۵۰۰ متر مربع | ۱۵۰۰ متر مربع |
| قدرالسهم هر واحد | ۱۲۵ متر مربع | ۲۵ متر مربع |
همانطور که می‌بینید، با اینکه متراژ واحد شما در ساختمان A بزرگتر است، قدرالسهم شما از زمین پنج برابر بیشتر از یک واحد در ساختمان B است! این تفاوت در زمان نوسازی، یک ثروت بزرگ محسوب می‌شود.
نتیجه‌گیری
قدرالسهم یک مفهوم حقوقی خشک نیست؛ بلکه یک دیدگاه هوشمندانه به سرمایه‌گذاری در ملک است. هنگام خرید خانه، به خصوص اگر به دنبال خرید آپارتمان‌های چند ساله هستید، حتماً متراژ زمین و تعداد کل واحدها را بپرسید و قدرالسهم خود را محاسبه کنید. این عدد کوچک در سند، می‌تواند تضمین‌کننده امنیت سرمایه شما در آینده باشد. به یاد داشته باشید، شما فقط یک آپارتمان نمی‌خرید، بلکه بخشی از یک شهر را برای همیشه به نام خود می‌کنید.
سوالات متداول
قدرالسهم در سند ملک کجا نوشته می‌شود؟
معمولاً در صفحه دوم یا سوم سندهای تک‌برگ، بخشی تحت عنوان «حقوق ارتفاقی و مشاعات» وجود دارد که متراژ قدرالسهم از عرصه در آن به صورت عددی یا توصیفی قید می‌شود.
آیا پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارند؟
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر پارکینگ و انباری در سند مالکیت شما متراژ مشخصی داشته و جزو ملک شما محسوب شوند، در محاسبه کل متراژ واحد شما برای تعیین قدرالسهم لحاظ می‌شوند. در غیر این صورت، جزو مشاعات عمومی بوده و تاثیری ندارند.
اگر متراژ واحدها در یک ساختمان متفاوت باشد، قدرالسهم چگونه محاسبه می‌شود؟
فرمول اصلی پابرجاست. هر واحد به نسبت متراژ خود سهم می‌برد. برای مثال، در ساختمانی با یک واحد ۲۰۰ متری و دو واحد ۱۰۰ متری، مالک واحد ۲۰۰ متری دو برابر دیگران قدرالسهم خواهد داشت.
آیا واحدهای تجاری در یک مجتمع مسکونی-تجاری هم قدرالسهم دارند؟
بله، واحدهای تجاری نیز دقیقاً مانند واحدهای مسکونی به نسبت متراژ خود از زمین سهم دارند، مگر اینکه در تفکیک سند توافق دیگری صورت گرفته باشد.
آیا قدرالسهم در برج‌ها و مجتمع‌های بسیار بزرگ هم اهمیت دارد؟
در برج‌های بسیار بلند و پرواحد، قدرالسهم هر واحد از زمین بسیار ناچیز است. در این نوع املاک، ارزش ملک بیشتر به امکانات، موقعیت طبقه، چشم‌انداز و مدیریت ساختمان وابسته است تا سهم از زمین. اهمیت قدرالسهم در ساختمان‌های کم و میان‌مرتبه بسیار بیشتر است.
آیا می‌توان قدرالسهم را جداگانه فروخت؟
خیر. قدرالسهم جزئی جدایی‌ناپذیر از آپارتمان شماست و به صورت مستقل قابل خرید و فروش یا انتقال نیست. با فروش واحد، قدرالسهم آن نیز به خریدار جدید منتقل می‌شود.
