قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در راستای ایجاد شفافیت، تضمین حقوق طرفین معاملات و جلوگیری از بروز منازعات حقوقی تنظیم شده است. این قانون در تاریخ ۱۴۰۱/۹/۶ در مجلس شورای اسلامی مصوب و در تاریخ ۱۴۰۳/۲/۲۶ از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام موافقت گردیده و از آن زمان به عنوان یکی از ابزارهای مهم قانونی جهت تنظیم معاملات املاک غیرمنقول به اجرا درآمده است.
ضرورت ثبت رسمی معاملات
طبق مفاد قانون، هر اقدام حقوقی اعم از عقد و ایقاع که منجر به انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال)، انتقال حق ارتفاق و سایر موارد مشابه شود، موظف است در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت گردد. عدم ثبت رسمی معاملات، موجب عدم استماع ادله و مدارک در مراجع قضائی و اداری شده و تنها معاملات ثبت شده از اعتبار قانونی برخوردار خواهند بود.
نحوه اجرای قانون
- سامانه ثبت الکترونیک اسناد:
سازمان مربوطه موظف است تا سامانه‌ای تحت عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» را در مدت معین ایجاد نماید. این سامانه علاوه بر ثبت اولیه معاملات، اطلاعات و اظهارنامه‌های مرتبط با فسخ، انتقال و سایر اعمال حقوقی مربوطه را نیز دریافت و ذخیره می‌کند. - دفاتر اسناد رسمی:
دفاتر اسناد رسمی ملزم به تنظیم و ثبت اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی همچون قولنامه، تعهد به بیع و سایر اسناد مشابه با درج تمامی شرایط و مبلغ دقیق معامله می‌باشند. این امر موجب اطمینان از شفافیت در معاملات و رعایت شرایط قانونی می‌شود.
ضوابط و موارد ویژه
- اشیاء مشمول قانون:
معاملات انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع برای مدت بیش از دوسال، انتقال حق ارتفاق، عقد رهن و معاملات پیش‌فروش ساختمان از جمله مواردی هستند که در چارچوب این قانون قرار می‌گیرند. - مسائل مالیاتی و هزینه‌ها:
مالیات‌های مربوط به نقل و انتقال اموال غیرمنقول، از جمله مالیات نقل و انتقال و حق الثبت، بر اساس ارزش معاملاتی املاک محاسبه شده و از طریق سامانه‌های الکترونیکی پرداخت می‌شود. وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز موظف به اعلام آنی ارزش معاملاتی املاک می‌باشد. - نقش دلالان معاملات:
دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی) پس از انجام مذاکرات مقدماتی، ملزم به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد هستند. تعرفه‌های دلالی بر اساس ضوابط و معیارهای تعیین‌شده تنظیم و از دریافت هرگونه مبلغ اضافی یا توافق‌نامه خارج از مبانی قانونی جلوگیری می‌شود.
مسئولیت‌ها و مجازات‌ها
این قانون تأکید ویژه‌ای بر مسئولیت‌پذیری دستگاه‌های اجرایی و اشخاص دخیل دارد:
- دفاتر اسناد رسمی و مراجع قضائی:
در صورت عدم ثبت معاملات طبق مقررات مقرر، نسبت به احراز مجازات‌های تعزیری و جبران خسارات وارده اقدامات قانونی صورت خواهد گرفت. - دلالان معاملات:
اقدام به تنظیم سند عادی قرارداد در معاملات مشمول ماده (۱) قانون، علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی، منجر به اعمال جریمه‌های نقدی و حتی تعلیق یا ابطال پروانه کسب خواهد شد. - مسئولیت جبران خسارات:
در صورت ابطال سند رسمی، طرف مقابل ملزم به جبران خسارات وارده طبق قواعد ضمان قهری خواهد بود.
هماهنگی با سایر قوانین
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به عنوان بخشی از رویکرد یکپارچه در حوزه معاملات املاک و اراضی، با اصلاح و تعدیل مفاد قوانین مرتبط از جمله قانون پیش‌فروش ساختمان، قانون مالیات‌های مستقیم و قانون ثبت اسناد و املاک همسو شده است. این هماهنگی، زمینه‌ای فراهم آورده تا از تداخل قوانین و سردرگمی حقوقی جلوگیری گردد.
جمع‌بندی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی اساسی در جهت ارتقای شفافیت و اطمینان در معاملات املاک محسوب می‌شود. از طریق ایجاد سامانه‌های الکترونیکی و هماهنگی میان دستگاه‌های اجرایی، این قانون تضمین می‌کند که تمامی معاملات به صورت رسمی ثبت و به مستندات قانونی معتبر تبدیل گردند. همچنین، مجازات‌های تعیین‌شده موجب بازدارندگی از تخلفات و رعایت دقیق مفاد قانونی در تمامی مراحل معاملات خواهد شد.
این بررسی جامع، به ارائه نگاهی دقیق و مستند نسبت به مفاد قانون و نحوه اجرای آن می‌پردازد و از اهمیت رعایت اصول قانونی در معاملات املاک غیرمنقول آگاه می‌سازد.
منبع: majlis.ir