مدیر ساختمان بودن شبیه راه رفتن روی لبه تیغ است؛ از یک طرف همسایهای دارید که سر و صدای بچههایش امان بقیه را بریده و از طرف دیگر ساکنی که معتقد است چون طبقه همکف زندگی میکند، نباید هزینه تعمیر آسانسور را بپردازد. اگر شما هم به تازگی مدیر ساختمان شدهاید و با کوهی از توقعات و سوالات روبرو هستید، نفس عمیقی بکشید. ما اینجا هستیم تا پیچیدگیهای قوانین تملک آپارتمانها را برایتان باز کنیم.
بسیاری از مدیران تصور میکنند کارشان صرفاً جمعآوری پول شارژ و پرداخت قبوض است، اما واقعیت فراتر از اینهاست. ندانستن قانون میتواند پای شما را به مراجع قضایی باز کند. در این راهنما، نه با زبان خشک حقوقی، بلکه با زبانی ساده و تحلیلی، تمام آنچه برای مدیریت صحیح و قانونی نیاز دارید را بررسی میکنیم تا با خیالی آسوده، نظم و آرامش را به ساختمان خود هدیه دهید.
دسترسی سریع تر به مطالب
چرا دانستن قانون برای شما حیاتی است؟
بیایید تعارف را کنار بگذاریم. مدیریت ساختمان، ریاست بر یک کشور کوچک نیست؛ بلکه پذیرش مسئولیت حفظ جان و مال همسایگان است. اگر آسانسور سقوط کند و شما بیمه مسئولیت آسانسور را تمدید نکرده باشید، طبق قوانین تملک آپارتمانها، انگشت اتهام مستقیماً به سمت شما نشانه میرود.
بنابراین، دانستن این قوانین برای شما یک “امتیاز” نیست، بلکه سپر دفاعی شماست. این قوانین چارچوبی را مشخص میکنند که در آن حق هیچکس (نه اقلیت و نه اکثریت) ضایع نشود.
هشدار جدی: بسیاری از مدیران نمیدانند که مسئولیت کیفری حوادث ناشی از عدم ایمنی ساختمان (مانند آتشسوزی یا خرابی تاسیسات) مستقیماً بر عهده مدیر است. بیمه آتشسوزی و مسئولیت مدنی مدیر، نان شب برای ساختمان شماست.
تفکیک قلمروها؛ قسمتهای اختصاصی در برابر مشاعات
اولین چالش هر مدیری، تعیین مرزهاست. کجا خانه من است و کجا متعلق به همه؟ قانون تملک آپارتمانها، ساختمان را به دو بخش اصلی تقسیم میکند. درک دقیق این دو بخش، کلید حل ۹۰ درصد از دعواهای آپارتمانی است.
۱. قسمتهای اختصاصی (چهاردیواری اختیاری؟)
این بخش شامل فضایی است که در سند مالکیت به طور مشخص ذکر شده است. اتاق خواب، پذیرایی، آشپزخانه و بالکن (اگر در سند قید شده باشد). در اینجا مالک یا مستاجر اختیار کامل دارد، اما به شرطی که مزاحمتی برای دیگران ایجاد نکند.
۲. قسمتهای مشترک یا مشاعات (سهم همه)
مشاعات آن بخشهایی از ساختمان است که در سند هیچکس قید نشده و همه ساکنین در آن سهم دارند. راه پله، پشتبام، حیاط، آسانسور و نمای ساختمان جزو این دسته هستند.
یک اشتباه رایج:
بسیاری فکر میکنند چون جلوی درب واحدشان است، میتوانند جاکفشی بگذارند. این تصور غلط است. راهرو جزو مشاعات است و هیچکس حق ندارد حتی یک سانتیمتر از آن را بدون اجازه کتبی تمام مالکین تصرف کند.
برای درک بهتر تفاوتها، به جدول زیر نگاه کنید:
| ویژگی | قسمتهای اختصاصی | قسمتهای مشترک (مشاعات) |
| مالکیت | متعلق به شخص مالک (طبق سند) | متعلق به تمام مالکین ساختمان |
| هزینه تعمیرات | بر عهده مالک همان واحد | تقسیم بین تمام واحدها (بر اساس قانون) |
| تغییرات | مجاز (بدون آسیب به اسکلت و نما) | ممنوع (مگر با رضایت ۱۰۰٪ مالکین) |
| مثال | لولهکشی داخلی واحد، کابینت | لولههای فاضلاب اصلی، پشتبام، نما |
دعوای همیشگی؛ هزینهها و شارژ ساختمان
یکی از پیچیدهترین بخشهای قوانین تملک آپارتمانها، نحوه تقسیم هزینههاست. اینجا جایی است که تحلیل درست شرایط به کمک شما میآید. هزینهها به دو دسته تقسیم میشوند:
هزینههای نسبی (مربوط به متراژ)
برخی هزینهها مثل گاز مشترک (در صورت نداشتن کنتور جدا) یا بیمه ساختمان، باید بر اساس متراژ زیربنا تقسیم شوند. منطقی هم به نظر میرسد؛ واحد بزرگتر، سهم بیشتری از گرمایش و عرصه ساختمان دارد. برای آشنایی با مفهوم دقیق عرصه و اعیان، این مقاله را بخوانید.
هزینههای ثابت و نفرات
هزینههایی مانند سرایداری، باغبانی یا نگهداری آسانسور معمولاً به صورت مساوی یا بر اساس تعداد نفرات ساکن تقسیم میشود.
چالش واحد خالی:
مالکی میگوید: “من در خانه نیستم، چرا باید پول شارژ بدهم؟”
پاسخ تحلیلی شما طبق قانون این است: هزینههای نگهداری ساختمان (تعمیرات آسانسور، ایزوگام، حقوق سرایدار) ربطی به حضور یا عدم حضور فرد ندارد. این هزینهها برای “حفظ ساختمان” است. واحد خالی فقط از پرداخت هزینههای مصرفی مثل آب و گاز مشترک معاف میشود، نه شارژ ثابت.
فرهنگ آپارتماننشینی و اختلافات رایج
به عنوان مدیر، شما بیشتر نقش یک روانشناس و قاضی را بازی میکنید تا یک حسابدار. بیایید دو مورد از سوءتفاهمهای بزرگ را بررسی کنیم که قانون درباره آنها شفاف صحبت کرده است:
۱. داستان غمانگیز طبقه همکف و آسانسور
ساکنین طبقه همکف اغلب استدلال میکنند: “ما از آسانسور استفاده نمیکنیم، پس نباید هزینه تعمیرش را بدهیم.”
قانون چه میگوید؟ آسانسور جزو تاسیسات مشترک ساختمان است. هزینه “تعمیر و نگهداری” آن بر عهده تمام واحدهاست، حتی اگر استفاده نکنند. اما هزینه “برق” آسانسور میتواند با توافق ساکنین برای همکف محاسبه نشود (اگرچه عرفاً همه پرداخت میکنند).
تشبیه: مثل این است که بگویید چون من بچه ندارم، نباید مالیاتم صرف ساخت مدرسه شود. این هزینهها برای کلیت جامعه (ساختمان) است.
۲. نشتی آب و سقف همسایه پایین
اگر لوله فاضلاب واحد طبقه ۳ بترکد و سقف طبقه ۲ خراب شود، چه کسی مسئول است؟
طبق قانون، اگر خرابی از لولههای اختصاصی واحد بالایی باشد، مالک طبقه ۳ باید تمام خسارت را بدهد. اما اگر نشتی از لوله اصلی (رایزر) که از داکت میگذرد باشد، هزینه پای صندوق ساختمان (مشاعات) است. تشخیص این موضوع با کارشناس لولهکش است.
نکته کلیدی: در این مواقع، سرعت عمل مدیر در هماهنگی با کارشناس تاسیسات میتواند جلوی خسارتهای میلیونی را بگیرد. داشتن لیستی از تعمیرکاران معتمد برای هر مدیری واجب است.
مدیر ساختمان چه اختیارات قانونی دارد؟
شما بیدفاع نیستید. قوانین تملک آپارتمانها ابزارهای قدرتمندی در اختیار مدیر قرار داده تا با بینظمی مقابله کند. اگر ساکنی شارژ پرداخت نمیکند، مراحل زیر مسیر قانونی شماست:
- تذکر شفاهی: دوستانه صحبت کنید.
- اخطار کتبی (اظهارنامه): اگر افاقه نکرد، باید اظهارنامهای با ذکر مبلغ بدهی برای او بفرستید. (این کار از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام میشود).
- قطع خدمات: اگر تا ۱۰ روز بعد از ابلاغ اظهارنامه پرداخت نکرد، مدیر میتواند به صورت قانونی خدمات مشترک (مثل آب گرم، گاز یا شوفاژ) آن واحد را قطع کند.
- پیگیری قضایی: در نهایت، اداره ثبت اسناد میتواند اجرائیه صادر کند و اموال بدهکار توقیف شود.
نتیجهگیری
حالا که با کلیات و نقاط حساس قوانین تملک آپارتمانها آشنا شدید، وقت عمل است. پیشنهاد میکنیم همین امروز اساسنامه ساختمان خود را بررسی کنید یا اگر ندارید، جلسهای بگذارید و توافقات را مکتوب کنید.
سوالات متداول
آیا مدیر ساختمان حقوق دریافت میکند؟
طبق قانون، مدیریت ساختمان شغل محسوب نمیشود و حقوقی ندارد، مگر اینکه در مجمع عمومی ساختمان توافق شود که مبلغی به عنوان پاداش یا حقوق به مدیر پرداخت شود یا او از پرداخت شارژ معاف گردد.
آیا نگهداری حیوانات خانگی در آپارتمان ممنوع است؟
نگهداری حیوانات در “قسمتهای اختصاصی” اگر باعث ایجاد بیماری یا سر و صدای غیرمتعارف برای همسایگان نشود، منع قانونی ندارد. اما آوردن و نگهداری حیوانات در “مشاعات” (حیاط، راه پله، پشت بام) اکیداً ممنوع است.
اگر مستاجر شارژ را ندهد، مالک مسئول است یا مستاجر؟
از نظر قانونی، هم مالک و هم مستاجر در برابر شارژ مسئولیت دارند. مدیر میتواند بدهی را از هر کدام مطالبه کند. معمولاً مدیران ابتدا به مستاجر مراجعه میکنند و در صورت عدم پرداخت، سراغ مالک میروند.
آیا مدیر میتواند بدون اجازه مجمع هزینههای سنگین انجام دهد؟
خیر. مدیر فقط برای هزینههای جاری و ضروری اختیار دارد. برای هزینههای سنگین (مانند بازسازی نما یا تعویض کلی موتورخانه) حتماً باید مصوبه مجمع عمومی ساختمان را داشته باشد.
حد نصاب رسمیت جلسات مجمع ساختمان چقدر است؟
برای بار اول، حضور بیش از نصف مالکانی که بیش از نیم مساحت زیربنای تمام ساختمان را دارند ضروری است. اگر حد نصاب نرسید، در جلسه دوم (۱۵ روز بعد) با هر تعدادی جلسه رسمی خواهد بود.
آیا نصب دوربین مداربسته در مشاعات نیاز به اجازه همه دارد؟
نصب دوربین در مشاعات (مثل پارکینگ و لابی) نیاز به تایید اکثریت مجمع عمومی دارد. البته دوربین نباید به حریم خصوصی واحدها (مثلاً درب ورودی واحد خاص) دید داشته باشد.
هزینه ایزوگام پشتبام با طبقه آخر است یا همه؟
پشتبام جزو مشاعات است. حتی اگر فقط طبقه آخر از خرابی سقف آسیب ببیند، هزینه تعمیر و ایزوگام آن باید بین تمام واحدها تقسیم شود.
اگر واحدی پارکینگ نداشته باشد، میتواند خودرو را در حیاط پارک کند؟
خیر. حیاط جزو مشاعات است و هیچکس حق ندارد بدون رضایت کتبی ۱۰۰٪ مالکین (تمام واحدها)، خودروی خود را در حیاط پارک کند.
عمر مفید ساختمان تمام شده، اما یک نفر راضی به تخریب نیست. چکار کنیم؟
اگر سه کارشناس رسمی دادگستری تایید کنند که ساختمان فرسوده و خطرناک است، دادگاه میتواند حکم تخلیه و تخریب را حتی بدون رضایت آن یک نفر صادر کند.
آیا مدیر ساختمان باید صورتحسابها را به ساکنین نشان دهد؟
بله، شفافیت اصل اول مدیریت است. مدیر موظف است تمام فاکتورها و اسناد هزینهها را بایگانی کند و در صورت درخواست هر یک از مالکین، به آنها ارائه دهد.
