بیایید روراست باشیم؛ روزهای آخر قرارداد اجاره، به اندازه کافی با استرسِ پیدا کردن خانه جدید و اسبابکشی همراه است. حالا تصور کنید نگرانی بابت اینکه “آیا صاحبخانه پول پیش را تمام و کمال برمیگرداند یا نه؟” هم به آن اضافه شود. من به عنوان کسی که سالها در بازار املاک فعالیت کردهام، بارها دیدهام که مستاجران به دلیل عدم آگاهی از حقوق خود، بخش زیادی از سرمایهشان را از دست میدهند.
در این مقاله دقیقاً به شما میگوییم چگونه پول پیش را پس بگیریم، چه زمانی کلید را تحویل دهیم و اگر موجر بدقلقی کرد، چه ابزارهای قانونی قدرتمندی در اختیار دارید. فرض را بر این میگذاریم که شما هیچ آشنایی با قوانین پیچیده ندارید؛ پس همه چیز را ساده و کاربردی پیش میبریم.
دسترسی سریع تر به مطالب
گام اول؛ اعلام وضعیت؛ همه چیز را مکتوب کنید
بزرگترین اشتباهی که اکثر مستاجران مرتکب میشوند، اکتفا به توافقات شفاهی یا تلفنی است. “حاج آقا گفت خیالت راحت، پولت حاضره” در دادگاه هیچ اعتباری ندارد.
قانون نانوشته اما حیاتی این است: یک ماه قبل از پایان قرارداد، تصمیم خود مبنی بر تخلیه را به صورت مکتوب به موجر اعلام کنید. اگر دسترسی به اظهارنامه رسمی ندارید، حداقل در یک پیامک یا پیامرسان (که قابلیت استناد داشته باشد) تاریخ تخلیه را اعلام کنید و تاییدیه بگیرید.
نکته کلیدی: اگر قرارداد شما به صورت خودکار تمدید نمیشود، عدم تخلیه در تاریخ مقرر میتواند برای شما جریمه دیرکرد (اجرتالمثل) به همراه داشته باشد. پس زمانبندی را جدی بگیرید.
گام دوم؛ تفکیک خسارت از استهلاک (جنگ ابدی!)
اینجاست که بیشترین درگیریها رخ میدهد. موجر میگوید دیوارها کثیف شده و باید رنگ شود؛ شما میگویید این تغییر رنگ طبیعی است. حق با کیست؟
بیایید تحلیلی نگاه کنیم. شما یک خانه را “اجاره” کردهاید، نه اینکه آن را در موزه نگهداری کنید. قانون بین “استهلاک طبیعی” (Wear and Tear) و “خسارت” (Damage) تفاوت قائل میشود.
- استهلاک: تغییراتی که به مرور زمان و استفاده معمولی ایجاد میشود (مثل کدر شدن رنگ دیوار پس از دو سال، لق شدن شیرآلات قدیمی). هزینه این موارد با مالک است.
- خسارت: خرابی ناشی از بیاحتیاطی (مثل شکستن شیشه، سوراخ کردن بیش از حد دیوار، سوختن موکت با ذغال). هزینه این موارد با مستاجر است.
برای جلوگیری از کسر ناعادلانه از ودیعه، از جدول زیر استفاده کنید:
| مورد اختلاف | مسئولیت مستاجر (خسارت) | مسئولیت موجر (استهلاک/تعمیرات اساسی) |
| رنگ و دیوار | نقاشیهای کودکان، سوراخکاری غیرمتعارف، دوده شدید | ترک خوردن گچ، کدر شدن رنگ طی زمان، تبله کردن ناشی از رطوبت پشت بام |
| تاسیسات | گرفتگی لوله بخاطر زباله، شکستن شیر آب با ضربه | چکه کردن شیرآلات قدیمی، خرابی موتورخانه، ترکیدگی لوله در دیوار |
| کفپوش/پارکت | خط و خش عمیق ناشی از کشیدن مبل، سوختگی | باد کردن پارکت بخاطر رطوبت کف، لق شدن موزاییک |
| لوازم برقی | شکستن ریموت پارکینگ، خرابی آیفون بر اثر ضربه | سوختن برد آسانسور، خرابی پمپ آب ساختمان |
گام سوم؛ تسویه حسابهای خدماتی
قبل از روز موعود، تمام قبوض (آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان) را تسویه کنید. اگر کنتورها مشترک است، سهم خود را محاسبه و پرداخت کنید. داشتن فیشهای پرداختی یا “مفاصا حساب” شارژ ساختمان، قدرت چانهزنی موجر برای گرو نگه داشتن پول را میگیرد.
گام چهارم؛ روز تحویل (The D-Day)
این حساسترین لحظه است. شما اسبابکشی کردهاید و خانه خالی است.
- بازدید نهایی: با موجر قرار بگذارید تا خانه را ببیند. اگر خسارتی وارد کردهاید، صادقانه بپذیرید و هزینه معقول آن را توافق کنید.
- تبادل کلید و پول: ایدهآلترین حالت این است که در همان لحظه تحویل کلید، موجر چک بانکی یا انتقال وجه را انجام دهد.
- صورتجلسه تحویل: اگر موجر پول را کامل نداد یا قرار شد چند روز بعد بدهد (که توصیه نمیکنیم)، حتماً صورتجلسهای بنویسید که: “در تاریخ … ملک تخلیه و کلید تحویل موجر گردید. موجر متعهد شد مبلغ … ریال ودیعه را تا تاریخ … عودت دهد.”
هشدار جدی: هرگز، تکرار میکنم هرگز قبل از دریافت پول پیش یا چک تضمین شده، کلید را تحویل ندهید؛ مگر اینکه کلید را به “شورا حل اختلاف” تحویل دهید (در ادامه توضیح میدهم). تحویل کلید یعنی شما رضایت دادهاید و دستتان از خانه کوتاه میشود.
گام پنجم؛ اگر موجر پول را پس نداد چه کنیم؟
اگر با زبان خوش و مذاکره به نتیجه نرسیدید، نترسید. قانون کاملاً حامی شماست، به شرطی که درست عمل کنید. این دو اشتباه رایج را انجام ندهید:
- اشتباه اول: ماندن در خانه بعد از اتمام قرارداد به بهانه اینکه “پولی نگرفتم”. (این کار باعث میشود موجر از شما اجرتالمثل مطالبه کند و از پول پیش کسر کند).
- اشتباه دوم: دعوا و درگیری فیزیکی.
راهکار قانونی (پاتک مستاجر):
- تخلیه ملک: خانه را کاملاً تخلیه کنید.
- تامین دلیل: به نزدیکترین دفتر خدمات الکترونیک قضایی بروید و درخواست “تامین دلیل” کنید. کارشناس دادگستری میآید و تایید میکند که خانه خالی و سالم است.
- تحویل کلید به شورا: کلید را به شعبه شورای حل اختلاف محل تحویل دهید و رسید بگیرید.
- ارسال اظهارنامه: طی یک اظهارنامه رسمی به موجر اعلام کنید که ملک تخلیه و کلید در شورا است؛ پس موظف است ودیعه را برگرداند.
- مطالبه خسارت تاخیر: از لحظهای که کلید را به شورا دادید، به ازای هر روز تاخیر موجر در بازپرداخت پول، میتوانید خسارت تاخیر تادیه (طبق نرخ تورم یا جریمه ذکر شده در قرارداد) بگیرید.
جمعبندی
پس گرفتن پول پیش (رهن) نیازی به جنگ و اعصابخردی ندارد. اگر از ابتدا قرارداد را محکم ببندید، خانه را تمیز نگه دارید و مراحل قانونی تخلیه را بلد باشید، هیچ موجری نمیتواند سرمایه شما را گروگان بگیرد. به یاد داشته باشید، داشتن اطلاعات، قویترین سلاح شماست.
حالا که خیالتان از بابت پول پیش راحت شد، آیا برای پیدا کردن خانه بعدی برنامهای دارید؟
سوالات متداول
آیا صاحبخانه میتواند به خاطر رنگآمیزی نکردن خانه، از پول پیش کم کند؟
خیر، مگر اینکه در قرارداد صراحتاً ذکر شده باشد که مستاجر باید خانه را نقاشی شده تحویل دهد یا دیوارها را به شدت کثیف و تخریب کرده باشید. تغییر رنگ طبیعی دیوار جزو استهلاک است و هزینهاش با موجر است.
اگر صاحبخانه پول رهن را نداشت، میتوانم خانه را تخلیه نکنم؟
بله، تا زمانی که کل مبلغ ودیعه به شما پرداخت نشود، حق حبس دارید و میتوانید در ملک بمانید. اما دقت کنید که باید حتماً اتمام قرارداد و آمادگی خود برای تخلیه را از طریق اظهارنامه به او اعلام کرده باشید تا بعداً ادعای اجرتالمثل نکند.
آیا برای خرابی پکیج یا کولر باید هزینه بدهم؟
اگر خرابی ناشی از استفاده نادرست شما نباشد و قطعهای به دلیل عمر زیاد خراب شده باشد، هزینه تعمیرات اساسی با مالک است. اما هزینههای مصرفی مثل سرویس دورهای یا تعویض پوشال کولر با مستاجر است.
اگر موجر ملک را فروخته باشد، پول پیش را از چه کسی بگیرم؟
طبق قانون، قرارداد اجاره با فروش ملک باطل نمیشود و مالک جدید قائممقام مالک قبلی است. بنابراین مالک جدید (خریدار) مسئول بازپرداخت ودیعه شماست، مگر اینکه توافق دیگری مکتوب شده باشد.
“تامین دلیل” چقدر زمان میبرد و هزینهاش با کیست؟
معمولاً بین ۳ تا ۷ روز کاری زمان میبرد. هزینه اولیه با متقاضی (مستاجر) است، اما اگر در دادگاه محکومیت موجر ثابت شود، میتوانید تمام هزینههای دادرسی و کارشناسی را از او پس بگیرید.
آیا میتوانم به جای اجاره ماههای آخر، بگویم از پول پیش کم کنند؟
فقط در صورتی که موجر کتباً راضی باشد. در غیر این صورت، عدم پرداخت اجاره میتواند بهانه دست موجر بدهد تا قرارداد را فسخ کند یا جریمه دیرکرد بگیرد. قانوناً ودیعه و اجاره دو مقوله جدا هستند.
جریمه دیرکرد عودت ودیعه چقدر است؟
اگر در قرارداد مبلغی تعیین شده باشد (مثلاً روزی ۵۰۰ هزار تومان)، همان ملاک است. اگر تعیین نشده باشد، دادگاه بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی خسارت تاخیر تادیه را محاسبه میکند.
