تصور کنید در یک روز سرد زمستانی، سیستم گرمایشی خانه از کار می‌افتد یا نیمه‌شب با صدای چکه مداوم لوله آشپزخانه از خواب بیدار می‌شوید. این‌ها سناریوهای پراسترسی هستند که برای هر مستاجری ممکن است پیش بیاید. اولین و مهم‌ترین سوالی که به ذهن می‌رسد این است: هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای به عهده کیست؟ این یک سوال رایج است که برای بسیاری پیش می‌آید و ندانستن پاسخ دقیق آن می‌تواند منجر به اختلافات جدی بین مالک و مستاجر شود. نگران نباشید، ما گام به گام در کنار شماییم تا این فرآیند را برای شما شفاف کنیم. در این راهنمای جامع، به طور دقیق و به زبان ساده، وظایف هر یک از طرفین را بر اساس قانون مشخص می‌کنیم.
دسترسی سریع‌تر به مطالب
تعمیرات اساسی در مقابل تعمیرات جزئی
قانون برای پاسخ به این سوال، یک تفکیک هوشمندانه و منطقی ارائه داده است. به طور کلی، تعمیرات به دو دسته اصلی تقسیم می‌شوند:
۱. تعمیرات اساسی (کلی): این دسته از تعمیرات به مشکلاتی مربوط می‌شود که به اصل و اساس بنا و تاسیسات اصلی آن لطمه می‌زند. انجام ندادن این تعمیرات، استفاده کامل از ملک را برای مستاجر غیرممکن یا بسیار دشوار می‌کند. این تعمیرات همیشه بر عهده مالک (موجر) است.
۲. تعمیرات جزئی (فرعی): این تعمیرات به مواردی مربوط می‌شود که در اثر استفاده روزمره از ملک به وجود می‌آیند و معمولاً برای حفظ وضعیت موجود و استفاده بهتر از خانه انجام می‌شوند. هزینه این تعمیرات بر عهده مستاجر است.
نکته کلیدی: ملاک اصلی برای تشخیص اساسی یا جزئی بودن یک تعمیر، «عرف» است. یعنی چیزی که عموم مردم و کارشناسان در جامعه آن را به عنوان یک تعمیر زیربنایی یا یک تعمیر مصرفی می‌شناسند.
قانون در این باره چه می‌گوید؟ (به زبان ساده)
قوانین اصلی که این مسئولیت‌ها را مشخص می‌کنند، «قانون مدنی» و «قانون روابط موجر و مستأجر» هستند. به جای درگیر شدن با مواد قانونی پیچیده، عصاره و مفهوم اصلی آن‌ها را برای شما شرح می‌دهیم:
- وظیفه اصلی مالک: طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مالک موظف است ملکی را تحویل دهد که برای هدف اجاره (مثلاً سکونت) کاملاً آماده و بدون عیب باشد. همچنین تمام تعمیرات و مخارجی که برای امکان استفاده از آن لازم است، بر عهده مالک خواهد بود.
- وظیفه اصلی مستاجر: مستاجر در حکم یک امین است و باید از ملک به خوبی نگهداری کند. او مسئول خرابی‌هایی است که در نتیجه استفاده نادرست یا کوتاهی در نگهداری به وجود می‌آیند.
جدول تفکیک هزینه‌ها؛ چه کسی مسئول پرداخت است؟
برای درک بهتر، بیایید مسئولیت‌ها را در یک جدول ساده و کاربردی ببینیم. این جدول می‌تواند یک مرجع سریع برای شما در زمان بروز مشکل باشد.
| نوع تعمیرات | مسئول پرداخت | مثال‌های رایج |
| تعمیرات اساسی و کلی | مالک (موجر) | تعمیرات مربوط به سقف و ایزوگام، مشکلات اساسی موتورخانه و پکیج، ترکیدگی لوله‌های اصلی، تعمیر آسانسور، تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، ستون)، مشکلات سیستم فاضلاب، سیم‌کشی اصلی برق، عوارض نوسازی شهرداری |
| تعمیرات جزئی و مصرفی | مستاجر | تعویض لامپ‌های سوخته، تعویض واشر شیر آب، تعمیر جزئی قفل در، تعویض پوشال کولر آبی، سرویس سالانه پکیج یا آبگرمکن، نصب توری پنجره، پرداخت قبوض مصرفی (آب، برق، گاز)، هزینه شارژ ساختمان |
| خسارت ناشی از تقصیر | شخص مقصر | اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست مستاجر باشد (مثلاً شکستن شیشه یا در)، هزینه با مستاجر است. اگر خرابی به دلیل عیب ذاتی ملک باشد (مثلاً فرسودگی لوله‌ها)، هزینه با مالک است. |
هشدار: بهترین راه برای جلوگیری از هرگونه اختلاف، ذکر جزئیات مربوط به تعمیرات در اجاره‌نامه است. شما می‌توانید با توافق یکدیگر، برخی مسئولیت‌ها را متفاوت از قانون تعریف کنید، اما این توافق باید به صورت کتبی در قرارداد ذکر شود.
گام به گام؛ وقتی یک خرابی در خانه رخ می‌دهد چه کنیم؟
فرض کنیم مشکلی در خانه به وجود آمده که فکر می‌کنید تعمیر آن بر عهده مالک است. مراحل صحیح و قانونی که باید طی کنید به شرح زیر است:
- گام اول: اطلاع‌رسانی فوری و مستند: در اولین فرصت، مشکل را به صورت کتبی (از طریق پیامک، ایمیل یا حتی یک نامه رسمی) به مالک اطلاع دهید. تماس تلفنی خوب است، اما داشتن یک مدرک کتبی برای آینده ضروری است.
- گام دوم: توافق بر سر تعمیر: با مالک صحبت کرده و در مورد نحوه و زمان انجام تعمیرات به توافق برسید. معمولاً مالک خود تعمیرکار می‌فرستد یا هزینه را تقبل می‌کند.
- گام سوم (در صورت عدم همکاری مالک): اگر مالک از انجام تعمیرات اساسی خودداری کرد، شما چند راه قانونی دارید:
- به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و درخواست «الزام موجر به تعمیرات اساسی» ثبت کنید.
- در موارد فوری، می‌توانید از شورا اجازه بگیرید که تعمیرات را خودتان انجام دهید و هزینه آن را از مبلغ اجاره‌بها کسر کنید. (حتماً فاکتورهای معتبر را نگه دارید).
- اگر عیب به قدری جدی است که زندگی در آن خانه را غیرممکن می‌کند، می‌توانید برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کنید.
جمع‌بندی
دانستن اینکه هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای بر عهده کدام طرف است، کلید یک رابطه سالم و بدون تنش بین مالک و مستاجر است. به خاطر داشته باشید:
- قاعده کلی: تعمیرات اساسی با مالک، تعمیرات جزئی با مستاجر.
- قرارداد: بهترین سند شماست. سعی کنید تا حد امکان جزئیات را در آن روشن کنید.
- ارتباط: همیشه اولین قدم، اطلاع‌رسانی مودبانه و مستند به طرف مقابل است.
با دنبال کردن این اصول، می‌توانید با اطمینان خاطر بیشتری در خانه اجاره‌ای خود زندگی کنید و در صورت بروز مشکل، با آگاهی کامل برای حل آن اقدام نمایید. برای موارد پیچیده‌تر و اختلافات جدی، مشورت با یک کارشناس حقوقی یا مراجعه به شورای حل اختلاف بهترین راهکار است.
سوالات متداول
هزینه رنگ‌آمیزی خانه برای تحویل به مستاجر جدید با کیست؟
معمولاً هزینه رنگ‌آمیزی و آماده‌سازی اولیه ملک برای استفاده، بر عهده مالک است تا خانه‌ای سالم و آماده تحویل دهد. مگر اینکه در قرارداد به شکل دیگری توافق شده باشد.
اگر خرابی به خاطر قدیمی بودن ساختمان باشد، هزینه با کیست؟
هزینه‌های ناشی از استهلاک طبیعی و عمر بالای ساختمان (مانند فرسودگی تاسیسات) جزو تعمیرات اساسی محسوب شده و بر عهده مالک است.
آیا می‌توانم بدون اطلاع مالک، وسیله‌ای را تعمیر و هزینه‌اش را از اجاره کم کنم؟
خیر. این کار از نظر قانونی صحیح نیست. شما باید ابتدا مالک را در جریان بگذارید و برای کسر هزینه از اجاره‌بها یا توافق کتبی او را داشته باشید یا مجوز شورای حل اختلاف را دریافت کنید.
تکلیف تعمیرات در مشاعات ساختمان (مثل خرابی درب پارکینگ) چیست؟
تعمیرات اساسی در بخش‌های مشترک ساختمان نیز بر عهده مالک (یا مالکین) است و هزینه آن از محل صندوق ساختمان یا توسط مالکین پرداخت می‌شود.
اگر مستاجر باعث خرابی وسیله‌ای شود ولی آن را تعمیر نکند، مالک چه اقدامی می‌تواند انجام دهد؟
مالک می‌تواند پس از اثبات تقصیر مستاجر، هزینه تعمیرات را از او مطالبه کند و در صورت عدم پرداخت، در زمان تخلیه، مبلغ خسارت را به صورت قانونی از پول پیش (ودیعه) کسر نماید.
سرویس سالیانه کولر گازی یا پکیج به عهده کیست؟
سرویس‌های دوره‌ای و سالانه که برای نگهداری و استفاده بهتر از وسایل انجام می‌شود، جزو هزینه‌های مصرفی و جزئی است و معمولاً بر عهده مستاجر قرار دارد. اما تعمیرات اساسی و تعویض قطعات اصلی این دستگاه‌ها بر عهده مالک است.
آیا می‌توان در قرارداد شرط کرد که تمام تعمیرات بر عهده مستاجر باشد؟
بله، طبق اصل آزادی قراردادها، طرفین می‌توانند بر خلاف ترتیب قانونی توافق کنند. اما این شرط باید بسیار شفاف و واضح در قرارداد ذکر شود تا از نظر حقوقی معتبر باشد.
سلام،من یه منزل اجاره دادم مستاجر وقتی می‌خواست خالی کنه نگفت که آبگرمکن خراب شده و آب میده و فقد کنتر آب رو بسته بود و من چون یه شهر دیگه بودم نرفتم که چک کنم مستاجر بعدی که اومد ک به محض اینکه کنتر آب رو زد شرو کرد از ابگرمکن آب بیاد و تماس گرفت،وقتی به مستاجر قبلی گفتم گفتن که این از روز اول خراب بوده
ولی من چیزی نگفتم در صورتی ک من سالم ابگرمکنو تحویل دادم و سه سالم این اقا مستاجر من بوده و اگه ابگرمکن اذیتش میکرد باید میگفت بهم.الان هزینه تعمیر ابگرمکن با منه یا اون اقا؟
با سلام و احترام،
از اینکه سوال خود را با ما در میان گذاشتید متشکریم. این موقعیت یکی از موارد اختلافی رایج و البته حساسی است که به دلیل عدم آگاهی از مسئولیت‌ها پیش می‌آید. با توجه به محتوای مقاله و قوانین جاری، وضعیت شما را تحلیل کرده و پاسخ دقیق را ارائه می‌دهیم.
تحلیل وضعیت شما
بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر، یک اصل کلی وجود دارد:
تعمیرات اساسی: تعمیرات کلی و اساسی که برای استفاده از ملک ضروری هستند (مانند تعمیر آبگرمکن، پکیج، ترکیدگی لوله اصلی و…) به عهده مالک (شما) است.
تعمیرات جزئی: تعمیرات مصرفی و جزئی که در اثر استفاده روزمره ایجاد می‌شوند (مانند تعویض لامپ، پوشال کولر و…) به عهده مستاجر است.
طبق این قانون، تعمیر آبگرمکن در حالت عادی جزو تعمیرات اساسی محسوب شده و هزینه آن با شما به عنوان مالک است. اما وضعیت شما یک تفاوت کلیدی و تعیین‌کننده دارد.
چرا در این مورد خاص، مسئولیت با مستاجر است؟
نکته اصلی در این پرونده، قصور و کوتاهی مستاجر در انجام وظایف قانونی خود است. مستاجر موظف است:
از ملک به درستی نگهداری کند: او در حکم یک امین است و باید در حفظ و نگهداری ملک کوشا باشد.
خرابی‌های اساسی را فوراً اطلاع دهد: همانطور که در مقاله در بخش «گام به گام؛ وقتی یک خرابی در خانه رخ می‌دهد چه کنیم؟» تاکید شده، اولین و مهم‌ترین وظیفه مستاجر، اطلاع‌رسانی فوری به مالک است.
در مورد شما، مستاجر قبلی مرتکب چند تخلف آشکار شده است:
عدم اطلاع‌رسانی: ایشان با وجود سکونت سه‌ساله، هرگز مشکل آبگرمکن را به شما اطلاع نداده‌اند. این ادعا که آبگرمکن از روز اول خراب بوده، با توجه به نیاز اساسی به آب گرم و مدت زمان طولانی سکونت، به هیچ وجه منطقی و قابل قبول نیست.
پنهان‌کاری و اقدام فریبکارانه: بستن کنتور آب برای مخفی کردن نشتی، یک اقدام کاملاً آگاهانه برای پنهان کردن عیب بوده است. این عمل مصداق بارز عدم امانت‌داری و کوتاهی در نگهداری از ملک است که می‌توانست منجر به خسارات بسیار بزرگ‌تری (مانند نفوذ آب به طبقات پایین و آسیب به بنا) شود.
نتیجه‌گیری نهایی
اگرچه تعمیر آبگرمکن به طور کلی وظیفه مالک است، اما در این سناریو به دلیل اینکه خرابی ناشی از عدم اطلاع‌رسانی به موقع، پنهان‌کاری و قصور آشکار مستاجر قبلی بوده است، مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات به عهده مستاجر قبلی شماست.
ایشان با کوتاهی خود، شما را از انجام وظیفه‌تان در زمان مناسب بازداشته و شرایط را بدتر کرده است.
چه اقدامی باید انجام دهید؟
ابتدا با مستاجر قبلی صحبت کرده و با استناد به موارد فوق، به صورت قاطع اما محترمانه به ایشان توضیح دهید که مسئولیت این خسارت با خودشان است.
اگر ایشان از پرداخت هزینه خودداری کردند، بهترین راهکار قانونی این است که هزینه تعمیر را از مبلغ ودیعه (پول پیش) ایشان کسر کنید. حتماً برای تعمیرات فاکتور رسمی و معتبر دریافت کنید تا به عنوان مدرک در دست داشته باشید.
در صورتی که ودیعه را به طور کامل بازگردانده‌اید، می‌توانید برای مطالبه این خسارت از طریق شورای حل اختلاف اقدام نمایید.
امیدواریم این پاسخ برای شما راهگشا باشد.