تصور کنید مبایعه‌نامه را امضا کرده‌اید، شیرینی معامله را چشیده‌اید و بیعانه را دریافت نموده‌اید. شاید فکر کنید مهم‌ترین بخش کار تمام شده، اما در واقع، شما به عنوان فروشنده در ابتدای یک فرآیند مهم و حساس قرار دارید. نگرانی و استرس در این مرحله کاملاً طبیعی است، اما نگران نباشید، ما گام به گام در کنار شماییم. آگاهی کامل از تعهدات فروشنده پس از امضای مبایعه‌نامه نه تنها از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند، بلکه به شما کمک می‌کند تا این مسیر را با آرامش و اطمینان طی کنید و یک خاطره خوب از فروش ملک خود بسازید.این راهنما، چک‌لیست دقیق و کاربردی شما برای انجام بی‌نقص تمام وظایف قانونی و عرفی پس از امضای قرارداد است.
دسترسی سریع‌تر به مطالب
گام اول؛ تحویل ملک طبق شرایط قرارداد
مهم‌ترین و اولین وظیفه شما، تحویل دادن (تسلیم) ملک به خریدار است. این اقدام صرفاً به معنای دادن کلید نیست، بلکه باید کاملاً مطابق با شرایط ذکر شده در مبایعه‌نامه صورت گیرد.برای آشنایی بیشتر با جزئیات و نکات حقوقی مربوط به این قرارداد، پیشنهاد می‌کنیم مقاله مبایعه‌نامه چیست؟ را مطالعه کنید.
- زمان تحویل: ملک باید دقیقاً در تاریخی که در قرارداد توافق شده، به خریدار تحویل داده شود. هرگونه تاخیر می‌تواند منجر به پرداخت خسارت (وجه التزام) شود.
- وضعیت ملک: ملک باید در همان وضعیتی که هنگام بازدید و توافق بوده، تحویل داده شود. هرگونه تغییر، حذف وسایل (مگر اینکه توافق شده باشد) یا ایجاد خسارت در این فاصله، تخلف محسوب می‌شود.
- تخلیه کامل: ملک باید کاملاً از اثاثیه شخصی فروشنده تخلیه گردد، مگر اینکه بر سر ماندن برخی وسایل مانند کابینت، کولر یا پکیج با خریدار توافق کتبی صورت گرفته باشد.
نکته کلیدی: حتماً در زمان تحویل ملک، صورت‌جلسه‌ای با حضور خریدار و دو شاهد تنظیم کنید. در این صورت‌جلسه، وضعیت ملک، اقلام موجود و تحویل کلیدها را ذکر کرده و از طرفین امضا بگیرید. این سند ساده می‌تواند از بسیاری از اختلافات آینده جلوگیری کند.
گام دوم؛ تسویه حساب کامل و دریافت مفاصا حساب‌ها
شما نمی‌توانید ملکی را با بدهی به خریدار منتقل کنید. پیش از مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند، باید تمام بدهی‌های ملک را صفر کنید و گواهی تسویه حساب (مفاصا حساب) را دریافت نمایید.
- مفاصا حساب شهرداری: این گواهی نشان می‌دهد که عوارض نوسازی و پسماند شهرداری به طور کامل پرداخت شده است.
- مفاصا حساب مالیاتی: مربوط به مالیات نقل و انتقال ملک است که پرداخت آن بر عهده فروشنده است.
- تسویه حساب با ساختمان: اگر ملک شما آپارتمان است، باید از مدیر ساختمان گواهی تسویه حساب هزینه‌های شارژ و صندوق ساختمان را دریافت کنید.
- قبوض خدماتی: تمام قبوض آب، برق، گاز و تلفن باید تا روز تحویل ملک تسویه شوند.
هشدار: مفاصا حساب به زبان ساده یعنی گواهی تسویه حساب، بدون دریافت این برگه‌ها از ادارات مربوطه، امکان انتقال سند در دفترخانه وجود ندارد. پس این مرحله را به روزهای آخر موکول نکنید.
گام سوم؛ فک رهن و رفع تمام موانع حقوقی
اگر ملک شما در رهن بانک یا هر شخص دیگری قرار دارد، یکی از اصلی‌ترین وظایف فروشنده پس از قرارداد، آزاد کردن سند (فک رهن) است.
- مراحل فک رهن: شما باید با طلبکار (مثلاً بانک) تسویه حساب کرده و نامه فک رهن را برای ارائه به دفتر اسناد رسمی دریافت کنید.
- سایر موانع: هرگونه مشکل حقوقی دیگر مانند در توقیف بودن سند، مشکلات مربوط به انحصار وراثت یا وجود شاکی خصوصی باید قبل از تاریخ انتقال سند برطرف شود.
گام چهارم؛ حضور در دفترخانه و انتقال قطعی سند
این مرحله، نقطه پایان فرآیند فروش و شیرین‌ترین بخش آن است. شما باید در تاریخ مشخص شده در مبایعه‌نامه، با در دست داشتن تمام مدارک لازم، در دفترخانه حاضر شوید و سند را به نام خریدار منتقل کنید.
مدارک مورد نیاز فروشنده در روز انتقال سند:
- اصل سند مالکیت (تک‌برگ یا دفترچه‌ای)
- اصل بنچاق (در صورت وجود)
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه
- گواهی پایان کار و عدم خلاف (در صورت نوساز بودن ملک)
- تمام مفاصا حساب‌های ذکر شده در گام دوم
- وکالت‌نامه (اگر به جای مالک اصلی، وکیل او حضور دارد)
جدول خلاصه تعهدات اصلی فروشنده ملک
برای سادگی کار، تمام وظایف کلیدی شما را در جدول زیر خلاصه کرده‌ایم:
| تعهد اصلی | توضیح ساده به زبان خودمانی | نکته کلیدی و کاربردی |
| تحویل به موقع ملک | دادن کلید خانه در تاریخ مقرر و با همان شرایطی که خریدار دیده است. | حتماً صورت‌جلسه تحویل تنظیم و امضا کنید. |
| اخذ مفاصا حساب‌ها | گرفتن گواهی تسویه حساب از شهرداری، دارایی و مدیر ساختمان | این فرآیند زمان‌بر است؛ از یک هفته قبل برای آن اقدام کنید. |
| فک رهن | اگر روی سند وام دارید، باید قبل از انتقال، آن را تسویه و سند را آزاد کنید. | بدون فک رهن، انتقال سند به هیچ وجه ممکن نیست. |
| انتقال رسمی سند | حضور در دفترخانه در روز معین و امضای سند به نام خریدار جدید | تمام مدارک شناسایی و ملکی خود را به همراه داشته باشید. |
| پرداخت هزینه‌ها | پرداخت هزینه‌هایی که قانوناً بر عهده فروشنده است. (مانند مالیات انتقال) | در مورد هزینه‌های مشترک مانند حق‌التحریر دفترخانه با خریدار توافق کنید. |
جمع‌بندی
فروش ملک یک فرآیند چند مرحله‌ای است که با امضای مبایعه‌نامه به پایان نمی‌رسد. انجام دقیق و به موقع تعهدات فروشنده ملک، از جمله تحویل ملک، تسویه حساب‌ها، فک رهن و حضور در دفترخانه، کلید یک معامله امن، سریع و بدون استرس است. با دنبال کردن این راهنما، شما می‌توانید با چشمانی باز و با اطمینان کامل، این مسیر را با موفقیت طی کنید و با رضایت کامل، فصل جدیدی را در زندگی خود آغاز نمایید.
سوالات متداول
اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود چه اتفاقی می‌افتد؟
خریدار می‌تواند از دفترخانه گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. سپس با استناد به این گواهی و مبایعه نامه، می‌تواند از طریق مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به انتقال سند کرده و خسارت تاخیر (وجه التزام) را نیز مطالبه نماید.
هزینه انتقال سند در دفترخانه بر عهده کیست؟
هزینه‌ها به دو بخش اصلی تقسیم می‌شوند: مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری که قانوناً همیشه بر عهده فروشنده است. اما هزینه حق‌التحریر دفترخانه معمولاً به صورت توافقی و بالمناصفه (نصف-نصف) بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
مفاصا حساب چیست و از کجا باید آن را تهیه کرد؟
مفاصا حساب همان گواهی تسویه حساب است. برای عوارض نوسازی و پسماند باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا سایت شهرداری، برای مالیات به اداره دارایی و برای شارژ ساختمان به مدیر ساختمان مراجعه کنید.
اگر بعد از تحویل ملک، خریدار متوجه یک عیب اساسی (مثلاً ترکیدگی لوله پنهان) شود، وظیفه کیست؟
اگر عیب در زمان بازدید قابل مشاهده نبوده و فروشنده نیز آن را اعلام نکرده باشد، خریدار تحت شرایطی حق فسخ معامله یا دریافت خسارت (ارش) را دارد. صداقت در زمان فروش بهترین راه برای جلوگیری از این مشکلات است.
آیا می‌توان تاریخ حضور در دفترخانه را تمدید کرد؟
بله، در صورتی که هر دو طرف (خریدار و فروشنده) رضایت داشته باشند، می‌توانند با تنظیم یک متمم برای مبایعه نامه، تاریخ جدیدی را برای حضور در دفترخانه تعیین کنند. این توافق باید کتبی باشد.
اگر ملکی که فروخته شده مستاجر داشته باشد، تکلیف چیست؟
فروشنده موظف است این موضوع را شفاف به خریدار اطلاع دهد. معمولاً یا قرارداد اجاره تا پایان مدت به خریدار جدید منتقل می‌شود (و خریدار جدید مالک جدید محسوب می‌شود) یا فروشنده متعهد می‌شود ملک را تخلیه شده تحویل دهد. این توافق باید به وضوح در مبایعه نامه ذکر گردد.
